Курс валют ЦБРФ
Курсы валют на 04.04.2025
| 1 | USD | = | 84,38 руб. |
| 1 | EUR | = | 93,16 руб. |
Бизнес Камчатки » Аналитика Камчатки » Ипотека для жилья в турбулентные времена
Ипотека для жилья в турбулентные времена
Длительное действие льготных ипотечных программ привело к диспропорциям на рынке жилой недвижимости проявившееся в необоснованном росте цен излишней закредитованности населения. Эти диспропорции хоть и отдаленно способствовали развитию пузыря на рынке но повышали как проинфляционные риски так и риски снижения доступности жилья для населения и растущего социального неравенства.Перечисленные проблемы привели к решению Правительства России по существенному
ужесточению льготных ипотечных программ Было прекращено действие безадресной льготной
ипотеки а условия оставшихся программ были существенно ужесточены.
Поскольку сокращение количества льготных программ и ужесточение их условий пришлось на
период высоких процентных ставок вызванных ужесточением денежно кредитной политики Банка
России мы ожидаем существенного снижения спроса на ипотечное кредитование. Потребители
особенно в крупных городах испытывают существенный дискомфорт. На середину августа
года ставки стали носить заградительный характер так как ежемесячный ипотечный платеж
например в Москве уже значительно превышает средний душевой доход.
В таких жестких условиях либо заемщики будут стараться сократить ежемесячный платеж за счет
увеличения сроков ипотеки что не всегда возможно и увеличивает риски как заемщика, так и банка,
либо большую часть вторичного рынка составят сделки связанные с продажей существующего
жилья с приобретением квартир большей площади со сравнительно небольшой доплатой частично
выполненной за счет ипотеки Мы также считаем что полагаться исключительно на ожидания
снижения ключевой ставки и дальнейшее рефинансирование заемщикам не следует, так как
снижение ставки будет происходить медленно и плавно.
Вместо льготной ипотеки интересной альтернативой могли бы стать «неипотечные» меры
поддержки заемщиков, особенно семей. Сейчас эти меры разрабатываются Минстроем,
Минфином и Минтрудом. Мы считаем, что лучшим инструментом было бы расширение видов
ипотечных вкладов, на которых семьи могли бы накапливать средства на покупку жилья, с
возможностью использования механизмов софинансирования со стороны государства, а также
ссудо-сберегательных касс.
Кроме того, мы ожидаем введения адресных льготных программ по профессиональному и
региональному признаку. Территориальные программы могут быть высокоэффективными в
моногородах и послужить отличным инструментом для предотвращения оттока населения из этих
территорий при условии одновременного опережающего развития в них. «Профессиональные»
программы будут эффективны только в том случае, когда они будут нацелены на формировании
новых производственных, научных или исследовательских центров-стартапов на тех территориях,
в которых раньше такие центры отсутствуют.
Влияние внешних условий на функционирование отрасли жилой недвижимости (кризисы COVID-
19 и санкционный кризис 2022 года, государственная поддержка отрасли в виде льготных
ипотечных программ) с одновременным изменением бизнес-модели отрасли (переход от
долевого строительства к проектному финансированию) привели к существенным диспропорциям
на рынке жилой недвижимости. Проблема льготных ипотечных программ заключается в том, что
в кризисный период они действительно поддерживают отрасль и способствуют повышению
спроса на жилую недвижимость, но в условиях стабилизации рынка эти программы становятся
«ядом». С начала действия льготных программ значительно выросли цены на жилую
недвижимость и сформировался существенный ценовой разрыв между первичным и вторичным
рынком недвижимости.
По-хорощему, в, льготные ипотечные программы следовало отменить еще в 2021 году,
когда рост цен на жилье стал существенно превышать индекс потребительских цен. Еще одним
фактором увеличения цен являлось удорожание стоимости строительства. Значимость этого
фактора возросла в период COVID-19 и значительно усилилась в ситуации структурного кризиса
начиная с 2022 года.
Опасения по «раздуванию» ипотечного пузыря и растущие диспропорции на рынке жилой
недвижимости привели к решению Правительства России по существенному ужесточению
льготных ипотечных программ.
Была отменена «общая» программа льготной ипотеки со ставкой 8%. Согласно
последним параметрам, действующим с января 2024 года, ставка по льготной ипотеке на
строящееся жилье должна была быть не выше 8%, первоначальный взнос — не ниже 30%
от стоимости объекта, а предельный размер ссуды — 6 млн руб. для всех регионов.
Программа семейной ипотеки была продлена до 2030 года, но претерпела
существенные изменения. Теперь жилищный кредит по обновленным правилам
программы доступен следующим категориям граждан: семьям с детьми, где есть хотя бы
один ребенок младше шести лет; семьям, проживающим в небольших городах с
населением до 50 тысяч человек и имеющим двоих несовершеннолетних детей, исключая
территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей; семьям с
двумя несовершеннолетними детьми, проживающим в регионах с низким уровнем
строительства или в регионах, имеющих специальные программы развития (всего таких
регионов 35); семьям, у которых есть ребенок-инвалид. Процентная ставка по программе
для всех регионов России установлена на уровне 6% годовых. Первоначальный взнос
остался неизменным - 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма кредита в Москве,
Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области на льготных условиях по
ставке 6% составляет 12 миллионов рублей, в остальных регионах - до 6 миллионов рублей.
Программу можно оформить только один раз в жизни, будет вестись учет ранее выданных
льготных ипотечных кредитов.
IT-ипотека была существенно сокращена, хотя и продлена до 2030 года. Москва и Санкт-
Петербург больше не входят в программу. Процентная ставка по кредитам увеличилась с
5% до 6% годовых, а максимальный размер кредита теперь составляет 9 миллионов
рублей. Для получения льготного кредита IT-специалист должен зарабатывать не менее
150 тысяч рублей в месяц до вычета НДФЛ в городах с населением выше 1 миллиона
человек, Московской и Ленинградской областях. В других городах и населённых пунктах
минимальный доход для получения кредита составляет не менее 90 тысяч рублей.
В рамках программы «Сельская ипотека», которая будет действовать до 2030 года,
установлен максимальный размер кредита под процентную ставку не выше 3% годовых.
Сумма кредита составляет 6 миллионов рублей для всех регионов, участвующих в
программе. Теперь можно взять льготную ипотеку на строительство дома своими силами
с использованием готовых домокомплектов. Кроме того, в опорных населенных пунктах
появилась возможность приобрести жилье в многоэтажных зданиях высотой не более пяти
этажей.
Продолжает действовать программа Дальневосточной ипотеки. Действие льготной
программы распространяется на все 11 субъектов Дальневосточного федерального округа
(ДФО). Это Амурская, Магаданская, Сахалинская области, Еврейская автономная область,
республики Бурятия и Якутия, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края,
а также Чукотский автономный округ. До 2030 года оформить программу могут одинокие
родители не старше 35 лет с детьми, не достигшими возраста 19 лет; молодые семьи —
супруги не старше 35 лет с российским гражданством; участники программы
«Дальневосточный гектар»; участники региональных программ повышения мобильности
трудовых ресурсов, которые приезжают на работу на Дальний Восток; медицинские
работники и педагоги независимо от возраста и семейного положения при работе на
Дальнем Востоке не менее пяти лет.
Перечисленные изменения значительно повлияют как на объемы выданных ипотечных кредитов,
так и на стоимость недвижимости.
Сокращение количества льготных программ и ужесточение их условий пришлось на период
высоких процентных ставок, вызванных ужесточением денежно-кредитной политики Банка
России. Это ужесточение было вызвано неблагоприятной инфляционной картиной, при которой
рост значительно превышал целевые значения инфляции в 4%.
Жесткие денежные условия не могли не оказать влияния на размер ипотечных ставок. На
середину августа 2024 года ставки стали носить заградительный характер, так как ежемесячный
ипотечный платеж, например, в Москве уже значительно превышает средний душевой доход
горожанина ). На конец августа «рыночные» ставки по ипотеке будут уже уверенно
превышать 21%.
В таких жестких условиях либо заемщики будут стараться сократить ежемесячный платеж за счет
увеличения сроков ипотеки (что не всегда возможно и увеличивает риски как заемщика, так и
банка), либо большую часть вторичного рынка составят сделки, связанные с продажей
существующего жилья с приобретением квартир большей площади со сравнительно небольшой
доплатой, частично выполненной за счет ипотеки. Также финансово грамотные заемщики будут
стараться брать ипотечный кредит таким образом, чтобы погасить его в более короткий срок. Мы
также считаем, что полагаться исключительно на ожидания снижения ключевой ставки и
дальнейшее рефинансирование заемщикам не следует, так как снижение ставки будет
происходить медленно и плавно. Поэтому ожидания быстрого снижения ипотечного платежа
являются призрачными.
Также мы ожидаем, что значительная часть застройщиков будет «искать лазейки» для
продвижения «ипотечных программ от застройщика со сниженной ставкой», несмотря на
активное противодействие регулятора таким практикам.
В июне 2024 года наблюдался существенный рост выдач ипотечных кредитов в ожидании
завершения программы «обычной» (безадресной) льготной ипотеки и ужесточения условий
прочих льготных программ. При этом в последние месяцы наблюдался существенный сдвиг в
сторону льготного кредитования, так в июне более 85% ипотечных кредитов пришлось на льготное
кредитование. Следует отметить, что ожидания существенного ужесточения льготных программ
сформировалось еще во второй половине 2023 года, что привело к увеличению доли этих
программ в общем объеме выдачи.
Исходя из последнего обзора Банка России за июль 2024 года, в этом месяце было выдано
примерно 77 тысяч кредитов со средним чеком около 4,5 миллионов рублей, что в общей
сложности составляет около 356 миллиардов рублей. Предположительно, доля семейной ипотеки
достигла 70% от общего объема льготных программ. Однако показатели июля 2024 года на 55%
ниже показателей июня 2024 года и на 46% ниже показателей июля 2023 года. В количественном
выражении и в рублях наблюдается снижение на 55% по сравнению с июнем 2024 года, а годовая
динамика также демонстрирует снижение на 54% по сравнению с июлем 2023 года. После
ажиотажа в июне, вызванного окончанием срока действия льготной ипотеки, объемы выдачи в
июле сократились вдвое, что сопоставимо с объемами выдачи в июле 2022 года. По видам ипотеки
выдача рыночной ипотеки существенно выросла (на 65%), а вот выдача льготной ипотеки рухнула
на 70%.
Наш прогноз на 2024 год предполагает, что объем выдач ипотеки в денежном выражении за весь
год составит 4785 млрд рублей, из которых «рыночная» ипотека составит 1425 млрд рублей, а
выдачи по льготным программам составят 3360 млрд рублей. Средняя доля семейной ипотеки в
объем объеме льготной ипотеки составит около 55%.
Наш прогноз на 2025 год, при предположении небольшого смягчения денежно-кредитной
политики (снижения ключевой ставки к концу 2025 года до 14%) и отсутствия изменений в режиме
предоставления льгот, предполагает, что объем выдач ипотеки в денежном выражении за весь год
составит около 3800-4200 млрд рублей (ближе к 4 трлн рублей), а объем выдач в количественном
выражении составит около 1 млн штук. Объем выдач «рыночной» ипотеки составит около 1680
млрд рублей, льготной ипотеки – около 2500 млрд рублей, из которых «семейная ипотека»
составит около 2 трлн рублей. Мы полагаем, что слова Германа Грефа, предрекшего «несколько
лет болезни после отмены льготной ипотеки» начнут сбываться.
Размер ипотечного портфеля банков на конец 2024 года (с учетом секьюритизации) составит около
19,5-19,6 трлн рублей; рост составит около 7% (на конец 2023 года объем портфеля составлял
около 18,2 трлн рублей). На конец 2025 года размер ипотечного портфеля банков может
незначительно сократиться до 19 трлн рублей.
В мае-июне 2022 года, когда ставки по ипотеке были высокими, участники рынка предлагали
клиентам гарантию снижения ставки по кредиту за дополнительную плату (комиссию). Сейчас они
снова возвращаются к подобным идеям, предлагая клиентам снижение ставки по кредиту при
снижении ключевой ставки Банка России (опция подключается за комиссию или бесплатно в
зависимости от программы и банка) и опцию быстрого выхода на рефинансирование (также за
комиссию или бесплатно).
Так, в августе 2024 года Альфа-Банк стал одним из первых, кто предложил клиентам гарантированное бесплатное снижение ставки по ипотеке. Эта возможность доступна для тех, кто включил соответствующую опцию в свой договор. Если ключевая ставка снизится, банк обязуется уменьшить ставку по ипотеке без необходимости заключения нового договора. Большинство других банков также планируют ввести подобные опции, которые будут автоматически снижать ставку по кредиту после снижения ключевой ставки или проводить рефинансирование по упрощенной процедуре. Ожидается, что такие нововведения увеличатобщий объем выдачи ипотечных кредитов в 2025 году до 4,2 триллиона рублей.
В 2025 году на объемы выдачи могут повлиять следующие факторы: (1) усиление борьбы Банка
России с «льготными» программами от застройщиков; (2) возможное дальнейшее ужесточение
макропруденциальных мер по отношению к ипотечным кредитам; (3) решения по дальнейшему
ужесточению семейной ипотеки. Последний фактор является наиболее вероятным, так как доля
льготных программ на рынке составит около 60%, что явно не устроит регулятора и власти. Об этом
косвенно намекнул вице-премьер Марат Хуснуллин. К числу возможных мер по ужесточению
относятся увеличение ставки, снижение максимальной суммы по ипотеке и исключение из нее
регионов с высокими доходами населения (например, Московской и Ленинградской областей и
т.д.). Если все эти меры будут реализованы, объем выдач ипотеки может упасть до 2,5-3 млрд
рублей, то есть велик шанс «вернуться назад в 2019 год».
Вместо льготной ипотеки интересной альтернативой могли бы стать «неипотечные» меры
поддержки заемщиков, особенно семей. Сейчас эти меры разрабатываются Минстроем,
Минфином и Минтрудом. Мы считаем, что лучшим инструментом было бы расширение видов
ипотечных вкладов, на которых семьи могли бы накапливать средства на покупку жилья, с
возможностью использования механизмов софинансирования со стороны государства, а также
ссудо-сберегательных касс.
Кроме того, мы ожидаем введения адресных льготных программ по профессиональному признаку:
для участников СВО, работников бюджетной сферы и сотрудников оборонных предприятий. Так, в
Государственной Думе недавно заявили о проработке как минимум четырех новых льготных
ипотек: «профессиональных» программ для ценных специалистов, а также молодых кадров (в
первую очередь в высокотехнологичных отраслях и сфере исследований), региональной ипотеки
(для малозаселенных территорий) и строительной ипотеки (для регионов с запланированным
масштабным строительством).
На наш взгляд, региональные ипотеки не вызовут существенных ценовых всплесков и «пузырей» на рынке, если они будут ограничены конкретными территориями, в которых интерес к постоянному проживанию в десятки раз ниже, чем инвестиционные интересы покупателей, а также доступна только для заемщиков, планирующих постоянно проживать на указанных территориях. Так, например,
строительная ипотека может быть высокоэффективной в моногородах и послужить отличным инструментом для предотвращения оттока населения из этих территорий при условии одновременного опережающего развития в них.
«Профессиональные» программы будут эффективны только в том случае, когда они будут нацелены на формировании новых производственных, научных или исследовательских центров-стартапов на тех территориях, в которых раньше такие центры отсутствуют. Тогда такие программы, в дополнение к достойной оплате труда, могут сделать такие территории центрами притяжения
талантов вне Москвы, Санкт-Петербурга и других городов-миллионников.
Однако, стоит отметить, что в период высокой ключевой ставки любые «адресные» программы являются весьма затратными для бюджета, поэтому массовое внедрение адресной поддержки, возможно, придется отложить.
Лучшим способом стимулирования ипотечного рынка является снижение ключевой ставки хотя бы до уровня 12–13%, то есть повышение доступности обычной ипотеки. Однако этот сценарий нам видится маловероятным в 2025 году, так как существенное инфляционное давление в экономике продолжается.
Материал подготовлен НБР и опубликован в "РГ"
17-12-2024 | Просмотры: (55)
Материалы по теме:
Комментарии:
